La condizione sospensiva nella proposta d’acquisto
Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto (art. 1353 c.c.).
Con la condizione sospensiva nella proposta d’acquisto si vuole tutelare il proponente (ovvero l’aspirante acquirente) vincolando per esempio l’acquisto all’ottenimento del mutuo; può però essere anche una tutela a favore del proprietario, nel caso di una eventuale verifica o adeguamento della regolarità urbanistica.
Le clausole aggiunte al modulo o al formulario, se incompatibili, prevalgono su quelle preesistenti, anche quando queste non sono state cancellate (art. 1342 c.c.).
Il perfezionamento del contratto subordinato alla clausola del mutuo è una clausola “mista”, legata a due fattori: la disponibilità di un soggetto terzo (la banca) e la volontà di uno dei contraenti, attivatosi per l’ottenimento.
Secondo la CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE – SENTENZA 11 settembre 2018, n.22046, su ricorso di un soggetto promissario acquirente di un immobile, citato in primo grado dal promittente venditore per l’esecuzione in forma specifica del contratto definitivo non stipulato per mancato ottenimento del mutuo fondiario,“il contratto sottoposto a condizione potestativa mista è soggetto alla disciplina di cui all’art. 1358 cod. civ., che impone alle parti l’obbligo giuridico di comportarsi secondo buona fede durante lo stato di pendenza della condizione, e la sussistenza di tale obbligo va riconosciuta anche per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo della condizione mista……(vedi sentenza completa)”.
Nel caso di diniego del mutuo pertanto è vivamente consigliato darne prova scritta, per non lasciar intendere che il proponente non si sia per nulla attivato per la concessione del mutuo.
La Cassazione ha infatti ritenuto in questo caso valido il contratto, in quanto ha ravvisato un comportamento omissivo da parte del promissario acquirente nell’attivarsi per l’ottenimento del mutuo.
È opportuno verificare sempre prima di sottoscrivere una proposta d’acquisto (la quale, una volta firmata da tutte le parti, con l’avvenuta conoscenza del proponente dell’accettazione della stessa, diviene contratto preliminare di compravendita) la capacità reddituale propria e del nucleo familiare, eventuali impegni finanziari in corso, debiti insoluti o pagati irregolarmente e simili tramite un mediatore creditizio o la propria banca (meglio se con entrambi), per poter avere una visione chiara.
A questo punto si può procedere alla visione e verifica documentale dei documenti dell’immobile insieme all’agente immobiliare di fiducia o ad altro professionista in materia.
antonella
su ha detto
buona sera, ho un quesito da porle.
mio fratello ha presentato un’offerta di acquisto in data 17/01 con importo e vincolo della proposta alla richiesta di mutuo. Gli viene fatta integrare una clausola sospensiva dell’offerta a 30 gg ( incompatibile con tempi di delibera di mutuo consap) . pero’ le venditrici ha presentato una nuova controproposta con importo diverso con la quale si e’ raggiunto l’accordi di vendita. l’agenzia non ha integrato un nuovo modulo della sospensiva. A distanza di 60 gg , il mutuo e’ in attesa di delibera consap , ma tutte la fasi di Predelibera reddituale ( con comunicazione della Banca) perizia e notaio ( con relazione preliminare) sono state espedite. L’agenzia chiede,a nome delle venditrici, lo svincolo dell’assegno in quanto dicono che la sospensiva e’ scaduto ( anche se allegata alla proposta non ne hanno una con la stessa data) e che ci sono nuovo offerenti in attesa.
e’ possibile che la sospensiva non abbiam effetto se con data antecedente alla proposta di acquisto sottoscritta ? e’ possibile accettare la predelibera parziale come vincolo della proposta . grazie mille del supporto
Anna Macchia
su ha detto
Buon pomeriggio, la proposta mi sembra di aver compreso si sia articolata in più fasi con varie trattative. Il consiglio generale è che ogni clausola che si appone ad una proposta sia seguita da una scadenza ad es.” La seguente proposta è subordinata al buon esito della perizia di mutuo da avvenire entro il…..” Dopodiché, ci si può accordare per una proroga delle condizioni, ammesso che c’è ne sia la volontà. Altrimenti, le parti sono libere. Comunque, se già esiste una delibera reddituale, si tratta di attendere il perito, il quale verificherà la regolarità urbanistica e catastale. Quindi la parte promissaria acquirente non rischierebbe nulla, se la Banca avesse già effettuato i controlli sulla persona (Crif, redditi ecc). L’unica rischio sarebbe per i venditori qualora l’immobile non fosse in regola urbanisticamente e catastalmente.
Per info può contattarmi al 334 93 69 166.
Spero, di esserle stata d’aiuto