Proposta d’acquisto irrevocabile di un immobile già accatastato
Il primo passo che bisogna fare, una volta “visto e piaciuto” un immobile è sottoscrivere una proposta d’acquisto immobiliare.
La proposta può essere revocabile o irrevocabile per un determinato periodo (es. 15 giorni).
Ora affronteremo il tema della proposta d’acquisto immobiliare irrevocabile di un immobile già accatastato, in quanto in seguito, dedicheremo ampio spazio agli immobili in corso di costruzione, i quali, hanno un iter ed una forma giuridica differente.
Tanto premesso, passiamo ad analizzare il tema di questo mese.
Ad oggi, è diventato, uso comune, formulare una proposta d’acquisto irrevocabile su moduli autoricalcanti, presso un’agenzia immobiliare.
A volte, chi si accinge a sottoscrivere la proposta, prende “sottogamba” questi moduli esclamando: “tanto è solo una proposta”. Invece, non è cosi. E’ molto importante, specificare ogni dettaglio, in quanto una volta accettata dalla parte venditrice, diventa un “preliminare di compravendita” con tutti gli effetti giuridici che ne consegue.
La stessa, consiste in un contratto, dove il proponente (futuro promissario acquirente), presenta le proprie condizioni (prezzo totale offerto, modalità di pagamento, tempi ed eventuali condizioni e/o vincoli) al proprietario. Quest’ultimo a sua volta può accettare interamente l’offerta, senza modificarne nulla, diventando così un preliminare di compravendita, impropriamente detto “compromesso”.
In questo modo, nasce un rapporto giuridico tra le parti, dove gli effetti non sono modificabili, salvo diverso accordo ed integrando, ovviamente, con un ulteriore allegato. Tale scrittura privata (come tutte le scritture private, specialmente quelle immobiliari) sono sottoposte a registrazione entro 30 giorni dalla data dell’atto (come previsto dal “Decreto Semplificazioni Fiscali” D.L. 73/2022) presso l’Agenzia delle Entrate, con imposte a carico della parte promissaria acquirente.
Si precisa, che questo è puramente un adempimento fiscale, il quale non cambia la validità del contratto.
Facendo un passo indietro, è importante sottolineare, che la proposta d’acquisto o il preliminare di compravendita può essere sottoscritto anche da una persona diversa da quella che realmente andrà a stipulare l’atto definitivo di compravendita (es. genitore che firma una proposta al posto del figlio), in quanto si può apporre (qualora non fosse già presente) la dicitura : “la presente proposta irrevocabile è formulata per sé o persona fisica o giuridica da nominare entro l’atto notarile”.
Fino al momento dell’effettiva nomina, di colui che diverrà il nuovo proprietario dell’immobile, gli effetti giuridici, ricadono su chi firma il preliminare di compravendita e l’imposta di registro anticipata per la registrazione dello stesso, non potrà essere detratta in sede di atto notarile, in quanto il nominativo è diverso.
Nel caso, invece, di proposta d’acquisto rifiutata, le parti sono libere di ritirare l’offerta (senza alcun addebito di spesa) o di presentarne un’altra con nuove condizioni, sino ad arrivare ad un accordo.
Consiglio:
prima di firmare una proposta irrevocabile occorre chiarire ogni dubbio, e se qualcosa non lo fosse, può essere esplicitato in maniera più semplice sulla stessa (note o allegato).
